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Miami devient de plus en plus cher pour les acheteurs etrangers

Cela fait quelques annees que les investisseurs internationaux sont la source principale de revenu du marche des condos a Miami. Neanmoins, il devient de plus en plus cher pour eux d’acheter des appartements a Miami -Dade, Broward et Palm Beach.

La raison principale pour laquelle acheter des appartements en revente ainsi que des condos en preconstruction est incroyablement cher pour les investisseurs etrangers est le renforcement du dollar americain. Ajoute au boom du marche de l’immobilier en Floride, cela laisse moins d’opportunites d’investissement aux acheteurs internationaux.

En effet, les taux de change se sont effondres en 2014 en comparaison du dollar americain qui a gagne en valeur. Les acheteurs reguliers d’Argentine ou du Bresil ont vu leurs devises baisser de -31% et -10% respectivement l’annee derniere. Desormais, seuls les investisseurs brittaniques ou chinois n’ont pas été penalise par la baisse de leurs devises par rapport au dollar americain.

Jetons un œil au marche pour voir quel est l’impact d’une telle situation. La question a se poser est : pour combien de temps allons nous encore observer des gains sur le marche immobilier de Miami a la fois en quantite et en valeur des transactions. Le marche local se divise progressivement en deux : le marche de la revente et le marche des preconstructions.

Regardons dans un premier temps le marche de la revente: Le prix moyen actuel pour une revente de condo en Floride du Sud est $355/sqft. C’est déjà une augmentation de 88% par rapport a 2009, pendant la derniere crise de l’immobilier. En consequence de cette hausse progressive des prix, 1525 appartements sont passes sous contrat em 2014 alors qu’il y en a eu 1650 en 2013. Meme s’il y a de moins en moins de transactions qui s’operent, les proprietaires ont du mal a baisser leur prix de revente de condos. D’où l’inventaire de 8 mois pour ces condos, sachant qu’un marche en bonne sante doit generalement avoir 6 mois d’inventaire disponible.

Le marche des preconstructions rivalise avec le marche de la revente. Cela contribue a l’augmentation de l’offre d’appartements sur le marche de la Floride du Sud. En effet, parmi les 120 condo en construction dans la zone, le prix median pour les 16,000 appartements qui vont etre construits est $772/sqft. C’est un nouveau cycle immobilier qui a debute en 2011. A cette periode, les acheteurs etrangers commencaient a signer des contrats de prevente qui requerraient 50% de caution. Cette structure meme cible les investisseurs etrangers parce que les acheteurs locaux ne voudraient pas s’engager a plus de 30%. De cette facon la, les developpeurs optimisent leur structure de cout sans avoir recours au levier financier.

Tout cela tend a souligner la dependance du marche de Miami a l’egard des acheteurs etrangers. De plus, les investisseurs locaux preferent generalement acheter avec financement alors que les acheteurs etrangers preferent les transactions en cash ce qui est une plus grande garantie pour les vendeurs et les developpeurs. De ce point de vue la, la hausse du dollar americain resultant en une baisse de leur pouvoir d’achat et potentiellement en leur retrait de Floride de Sud pourrait etre alarmant. Est-ce que les investisseurs locaux peuvent remplir le fosse creuse par les investisseurs etrangers qui s’en vont progressivement ?